Check­liste für den Kauf einer Eigen­tums­wohnung

Sie möchten eine Eigentums­wohnung kaufen? Dann gibt es einige Punkte zu beachten! Um unlieb­same Über­rasch­ungen zu vermeiden, finden Sie hier unseren Leitfaden mit den wich­tigsten Informationen zum Wohn­ungskauf.

Bei einer Eigentums­wohnung kaufen Sie rein rechtlich allerdings nicht direkt eine Wohnung, sondern Sie erwerben einen Anteil am Haus. Mit dem Besitz dieses Anteils ist das Wohn­recht in einer bestimmten Wohnung verbunden. Die Größe des Hausanteils und das damit verbundene Wohnrecht sind im Kaufvertrag fest­gehalten und werden im Grund­buch als Wohnung­seigentum eingetragen. Welcher Haus­anteil auf welche Wohnung entfällt, hat das Bezirks­gericht im Zuge eines so genannten Nutz­wert­fest­stellungs­ver­fahrens entschieden. Eigen­tums­wohnung ist allerdings nicht Eigen­tums­wohnung, vor allem in den Bereichen Finan­zierung und Haftung ergeben sich beträchtliche Unter­schiede, ob Sie eine geförderte bzw. frei finanzierte Eigen­tums­wohnung von einem Bau­träger oder eine bestehende Eigen­tums­wohnung vom Vor­besitzer erwerben.

Ein Vorteil beim Kauf einer Eigentums­wohnung ist, dass Sie vor allem im urbanen Bereich wahr­schein­lich die Wahl zwischen mehreren Objekten haben. Nützen Sie diese Möglich­keit und wägen Sie genau die Vor- und Nachteile der einzelnen Angebote ab.

Der nachfolgende Leitfaden zeigt Ihnen auch, worauf Sie bei der Be­sich­ti­gung der Wohnung und beim Ab­schluss des Kauf­vertrages achten sollten.

Checkliste als PDF

Die Qualität der Wohnung

Entspricht die Wohnung Ihren Wohnbedürfnissen?

• Größe und Anzahl der Räume
• Raumaufteilung
• Stockwerk
• Lift
• Aussicht
• Tageslicht

Bei einem in Bau befindlichen Haus

Sind noch individuelle Ge­stal­tungs­möglich­keiten bzw. Um­planungen möglich?

Fallen zusätzliche Kosten an? Bei bestehenden Bauten bzw. Altbauten

Müssen Umbauten vorgenommen werden, um die Wohnung Ihren Wohn­bedürfnissen anzupassen?

Welche Renovierungs­arbeiten sind für den Bezug der Wohnung unbedingt erforderlich?

• Heizung
• Wand-/Bodenbeläge – Sanitärinstallationen – Elektroinstallationen – Fenster

Welche Renovierungsarbeiten sollten innerhalb kurzer Zeit nach Erwerb der Wohnung vorgenommen werden, um den gewünschten Standard zu erhalten?

• Heizung
• Wand-/Bodenbeläge – Sanitärinstallationen – Elektroinstallationen – Fenster

Umgebung & Infra­struktur

Entspricht das Haus Ihren Vor­stellungen vom Wohnen? Welche Einrichtungen gibt es im Haus?

• Fahrrad-Abstellraum
• Sauna
• Schwimmbad
• Kinderspielplatz
• Kellerabteil
• Garage (Miete/Eigentum)

Wie sieht es mit der Infrastruktur aus?

• Einkauf, Nahversorgung
• Öffentliche Verkehrsmittel
• Verkehrsverbindungen Auto
• Kindergarten
• Schule
• Ärzte
• Sport

Vor dem Kauf­vertrag

Überprüfen Sie anhand einer Grund­buchs­abschrift, wer Eigentümer der Wohnung ist und ob eventuell Belastungen bestehen. Eine Grundbuch­sabschrift erhalten Sie gegen Gebühr beim Bezirks­gericht, aber auch bei Notaren und vielen Rechts­anwälten. Klären Sie, ob bereits eine Nutzwert­feststellung erfolgt ist, ob ideelle Anteile oder bereits Wohnungs­eigentums­anteile verkauft werden. Wer ist mit der Haus­verwaltung betraut?

Lassen Sie sich die letzte Heizkosten- und Be­triebs­kosten­ab­rechnung zeigen. Sehen Sie sich den Wohnungseigentumsvertrag des derzeitigen Eigentümers an. Am Bezirks­gericht kann der Grund­buch­auszug ausgehoben werden.

Vergewissern Sie sich bei einer öffentlich geförderten Wohnung bei der zuständigen Landes­regierung, ob Sie tatsächlich das Förderungs­darlehen übernehmen können.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag sollte unbedingt mit einem Notar oder Rechts­anwalt aufgesetzt werden. Sprechen Sie den Kaufvertrag Punkt für Punkt durch. Der Kauf­vertrag ist beglaubigt zu unter­fertigen. Klären Sie die Kosten der Beratung und Vertrags­errichtung im Vorhinein.

Privatkauf oder Bauträger

Bauträger:

Meist ist die Wohnung noch nicht fertig. Lassen Sie sich hier den Bauplan zeigen. Klären Sie, ob es nach Fertigstellung des Baus noch zu Kostenüberschreitungen kommen kann.

Privater Wohnungseigentümer:

Hier ist die Wohnung zu besichtigen. Gleich mitbesichtigen sollten Sie die wesentlichen Teile des Hauses, wie Dach, Fassade etc., da man als künftiger Eigentümer für die Erhaltung des Hauses anteilig aufkommen muss. Bei Altbauten müssen Sie beispielsweise auch einen künftigen Lifteinbau mitfinanzieren.

Klären Sie auch, ob im Haus eine Mischung zwischen Wohnungs­eigentum und Miete besteht. Aufgrund unterschiedlicher Interessenslagen kann es hier zu Schwierigkeiten bei der Abrechnung von Instand­haltungs­auf­wendungen kommen.

Anders als bei Geschäften zwischen Unternehmern und Konsum­enten ist bei einem Rechtsgeschäft zwischen zwei Privaten der Ausschluss von Gewähr­leistungs­an­sprüchen möglich. In Kaufverträgen lautet die übliche Formulierung, dass der Käufer das Objekt besichtigt hat und der Verkäufer weder für ein bestimmtes Ausmaß noch für eine besondere Beschaffenheit haftet, wodurch es kaum mehr möglich ist, den Verkäufer für eventuelle Schäden haftbar zu machen. Die Funktionsfähigkeit von Installationen, Heizung, etc. sollte daher im Kaufvertrag schriftlich zugesichert werden.

Wohnungskauf über einen Makler

• Holen Sie bei der Innung oder im Firmenbuch (Handelsregister) Erkundigungen über die Firma des Maklers ein.
• Falls der Verkäufer der Wohnung eine Firma ist, kontrollieren Sie im Firmenbuch, ob diese Firma eingetragen und wer für die Firma zeichnungsberechtigt ist.
• Leisten Sie keine Anzahlung (Angeld), denn dies gleicht einem Vertragsabschluss.
• Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt oder Notar Ihres Vertrauens überprüfen.
• Achten Sie auf die Höhe der Provision. Auskunft darüber bei der Innung der Immobilienhändler.
• Achtung: Die Maklergebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises (prozentuelle Staffelung).

Bezahlung

Bei Kaufvertragsunterzeichnung ist meist der Kaufpreis oder ein Teil zu erlegen. Es ist günstig, diesen bei einem Notar oder Anwalt (dem Ver­trags­errichter) treuhändig zu hinterlegen mit dem Auftrag, den Kaufpreis dem Verkäufer erst auszuhändigen, wenn die Grundbucheintragung vollzogen ist. So stellen Sie dem Verkäufer sicher, dass Sie den Kaufpreis aufbringen. Falls sich die Grundbucheintragung aus irgend­welchen Gründen später als undurchführbar erweisen sollte, wird der Vertrag rückgängig gemacht, und Sie bekommen Ihr Geld wieder zurück.

Das Grundbuch

Neubau einer Eigen­tums­wohnung

• Unterfertigung eines Vor- oder Anwartschaftvertrages
• Vorschreibung der Grund­er­werb­steuer
• Leistung der Eigenmittel
• Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch
• Bau und Übergabe der Wohnung, Nutzwertfeststellung
• Unterfertigung des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages
• Antrag auf Eintragung des Wohnungs­eigen­tums ins Grundbuch
• Vom Beschluss über die Eintragung des Eigentums werden Sie durch das Bezirksgericht verständigt.

Bestehende Eigentumswohnung:

• Der beglaubigt unterfertigte Kaufvertrag wird vom Ver­trags­errich­ter dem zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern vorgelegt. Dieses schreibt die Grunderwerbsteuer vor.
• Nach Einzahlung der Grund­erwerb­steuer stellt das Finanzamt die Un­bedenklich­keits­be­scheinigung aus. Diese ist Voraus­setzung für die Eintragung ins Grundbuch.
• Der Vertragserrichter verfasst das Grundbuchgesuch und reicht es mit allen Unterlagen beim Bezirks­gericht ein.
• Vom Beschluss über die Eintragung des Eigentums werden Sie durch das Bezirksgericht verständigt. Übergabe der neuen Eigen­tums­wohnung Fertigen Sie bitte ein Übergabeprotokoll an, in dem alle Mängel, die Sie reklamieren möchten, schriftlich festgehalten sind. Für alle Professionistenarbeiten bestehen drei Jahre Gewähr­leistungs­pflicht.